商业地产变现，华润置地已获批8单ABS，总规模近252亿

深圳万象城。图片来源：华润置地官网

华润置地正加快推进商业地产的资产证券化。

10月25日，华润置地成功发行10年期“石家庄万象城资产支持专项计划（CMBS）”，发行规模30.01亿元，发行利率4.0%，为市场第一单10年期CMBS，同业普遍都是每3年重定价拆期CMBS。

这支CMBS的计划管理人以及牵头销售机构为中信证券。中信证券与华润置地有过多次合作，曾协助其在2020年11月发行了首单商业地产资产证券化产品，发行规模25.01亿元，基础资产为成都万象城。

据界面新闻不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。

除上述两单外，还包括20.8亿元的华润置地万象1期资产支持专项计划、30亿元北京华润大厦资产支持专项计划、21亿元的沈阳铁西万象汇资产支持专项计划、45亿元的重庆万象城资产支持专项计划、30亿元的中金-深圳华润大厦资产支持专项计划以及50亿的上海万象城资产支持专项计划

CMBS属于ABS（资产支持证券）的一种，以商业物业租金为底层资产。此次CMBS标的物业为石家庄万象城，于2018年11月开业，相较于2004年开业的成都万象城是妥妥的“新人”。

开业四年来，石家庄万象城已从成长期进入成熟期。

据华润置地公布资料，石家庄万象城位于石家庄市桥西区，近20万平方米商业空间内汇集了300余家国内外品牌，出租率超96%，集潮流轻奢、特色餐饮、娱乐休闲、亲子互动等功能于一体。

方正证券首席分析师韩振国指出，资产证券化不仅能满足商业地产项目所需的长期资金，更有利于提高经营水平和最大化提升商业物业的价值。

华润置地对成熟的商业项目进行资产证券化的脚步一直没有停下。

华润置地方面对界面新闻表示，拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资，根据国资要求，华润置地于2022年10月在北京产权交易所进行了披露。

据北京产权交易所10月披露，华润置地（北京）挂牌拟转让北京华润新镇置业100%股权，转让底价为33.93亿元，持有的主要资产为北京清河万象汇。

华润置地方面透露，证券化融资后，将继续由华润置地及万象生活负责北京清河万象汇购物中心的商业管理，商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。

目前国内商业地产领域由于尚未开放公募REITs的发行，最为常见的证券化融资工具有两种，包括CMBS和类REITs。

方正证券指出，CMBS和类REITs一样都要求商业物业的空置率低、租户履约能力强、租金持续稳定，但CMBS不用出表，因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项，因此较类REITs 发行更加方便快捷。

以北京清河万象汇此番按例进行股权交割推测，华润置地以北京清河万象汇为底层资产进行的资产证券化融资产品应该为类REITs。

这也是有例可循的。今年6月，华润置地作价20.8亿元将杭州萧山万象汇转让予中信证券，并以此为资产发行类REITs项目，项目储架规模80亿元，首期发行规模20.8亿元，即“中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”，期限是3+2年，利率在3.43%-3.9%。

据界面新闻了解，CMBS和类REITs发行的期限都比较长，分别可以达到15-20年、10-15年。

华润置地是国内商业地产的领先者，在2019年成为继万达后第二家租金收入破百亿的国内房企。

今年上半年，华润置地的购物中心租金收入约为61.9亿元，截至2022年6月30日，购物中心在营项目74个；写字楼在营项目24个。

虽然可以形成稳定的现金流，但商业地产的投入大、回报周期长，大量的资金沉淀会给房企带来不小的资金压力，实现金融化退出是做好商业地产的重要一环。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，资产证券化产品能否发行成功主要还是取决于商业地产的租售比，即净租金/商业物业市值，国外一般要求5%，国内要求3-4%，但国内商业物业普遍难以达到要求，一般只有百分之一点几。

他进一步指出，当前国内还是一些大型国企在发行资产证券化产品上比较有优势，一些民企则相对困难，一般票面利率可能会达到5%-6%左右。

除了以商业地产为底层资产发行CMBS和类REITs外，华润置地也拿到了基础设施类的公募REITs的门票。

今年9月22日，华润置地宣布，拟分拆旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，拟发行金额为11.2亿元。

这是国内第四单正式申报的保障性租赁住房公募REITs，也是首单房企申报的保障性租赁住房公募REITs。